AI趋势正在悄然改写深圳写字楼市场格局。今年1月，《深圳市打造人工智能OPC商业生态圈领先地位行动计划（2026-2027年）》（以下简称《计划》）正式公布。 （注：OPC意为“一人公司”，以下简称“OPC”。）规划提出，到2027年底，建成10个以上1万平方米以上OPC社区，吸引1万名以上AI创业创新人才，使深圳成为国内AI创新创业首选地。随着深圳OPC专用空间的正式设计，一股以“单工作站”为核心的“迷你办公室”浪潮正在悄然影响着深圳办公楼的现有格局。与需要单独办公室和整个团队的电子传统业务不同，OPC 由企业家核心运营，并依赖人工智能代理（一个小而麻木的人）。支持人员的数量，以及外包协作以实现高效运营。这种轻量化的商业模式在一定程度上颠覆了传统的办公空间需求逻辑。 “OPC模式的核心是领导者+AI代理人，换句话说，一个人就可以完成传统团队合作的闭环。正是因为这种模式的差异，如果OPC模式得到广泛推广，房地产管理的逻辑也会改变。写字楼和公园也会从原来的招商模式转变为投资开发模式，从采熟桃子到植树育苗。”明园房地产研究所副所长老肖对记者表示。摘自《每日经济报道》（以下简称记者或记者）3月10日下午深港青年梦想工场 图片来源：陈荣浩 拍摄 一张办公桌也能成为一门生意 近日，各报记者实地考察了深圳南山、宝安等多个OPC社区，发现深圳多个OPC社区目前正在招募创业者。一些OPC社区的工作站月费在650元到1000元不等。就工作站的特点而言，它与众所周知的共享办公室没有太大区别。但它们通常安装在OPC社区内。企业将更专注于人工智能和轻资产创业领域，运营商不仅会提供实体办公空间，还会定期开展产业对接、跨技术变革、资源组合等活动，帮助创业者形成强大的产业生态联系。 “社区工作站费用为每月650元，两个月押金包括物业费、网费、水费、电费等。目前进驻社区的创业者主要从事智能3月10日，大公坊运营商iMakerbase国际加速器告诉记者。位于大公坊iMakerbase国际加速器园的相关工作站。图片来源：每报记者陈荣浩拍摄。该人士表示，如果你的创业方向是硬件相关的智能项目（包括AIoT、机器人、可穿戴设备等），可以申请带出发的工作站免租三个月，一个工作站免租一个月。大公坊创客基地国际加速器位于深圳市宝安区航城大道航城创新创业园，从外观上看，园区内由原有的厂房和办公室组成，是一个典型的市场“跨业态”工业空间，与普通的共享办公空间不同，它的优势在于更加集中的办公空间。nity Office的特点是可以在同一园区内连接产业链上下游的各种资源，实现从创意设计→样品制作→小批量样机→批量生产→品牌渠道的一站式服务。当天，一位从事跨境电商工作的记者向园区运营方咨询了解决方案。对方告诉记者，园区创业者大多以智能硬件为导向，但产品推出后也需要转化为销售。因此，园区内不同商家之间，也会发生商业交流和资源对接。 “这些活动通常也在园区内进行，但往往是企业家自己需要联系园区，”该经营者补充道。园区内的人工智能创业者正在向记者展示相关产品。图片来源：日报记者，陈荣浩拍摄。与以人工为主的Grand Kubo不同智能，深港青年梦工场，位于深圳前海，聚焦企业广泛，涉及人工智能、体智能、生命健康、文化创意、金融科技等行业。据公园管理人员介绍，整个公园分为北区和中区。目前，北区出租率已接近100%，但中区仍在接受出租申请。工作站每月租金为1000元/月。符合评选标准的企业将象征性享受1元/（平方米/月）的服务费。 “梦工厂整体的主要优势是降低启动成本。梦工厂经常组织政策推介会、技术交流会等各种活动，比如上周举办的深圳“小龙虾”交流会，共有400多人参加，其中包括男各位同事。同时，整个梦工厂共有9个孵化器，各大孵化器都有活动任务。企业家通常可以连接参加活动的资源。上述园区负责人告诉记者，与大公坊等由老园区改建的办公空间不同，前海梦工场的物业业态需要更新，建筑外观要更加简约、现代，整个园区应该更具城市化、现代气息。据深圳市工业信息化局数据显示，目前已正式开业的第一批深圳OPC社区有10个，总建筑面积超过10个。 32万平方米，覆盖全市9个区，其中龙岗区“马里谷”面积最大，达11.7万平方米，其次是南山区“马里营”，面积更达11.7万平方米。汉10万平方米.二．第一太平戴维斯深圳商建部负责人罗志文表示，深圳OPC社区的设计满足了市场的各种办公需求，但显然需求比较分散。出于公司成本考虑，暂时不太可能成为主要的办公市场。 “对于OPC创业者来说，商业更重要。如果想进一步提升生态效率，可以利用现有的商业生态行动计划，加强生活与商业的融合，建设专属宿舍和商业社区保障生活，打造商业公社等交流场景，满足你的商业交流需求。”罗志文分享道。写字楼的商业逻辑是否会被重构？ OPC社区的爆炸式增长不仅改变了spaceoffice io的概念；这种业态也正在重塑沉城写字楼的商业逻辑珍。有业内人士接受记者采访时表示，以前写字楼的核心价值是位置。如果房子靠近地铁，周边设施多，外观漂亮，更容易入驻，租金也可能会更高。但OPC模式的普及在一定程度上打破了“区位论”的局限性，让公园运营者更加关注公园生态系统的管理。老肖告诉记者，OPC领域未来的发展趋势很可能是从“办公盒子”转向“生活社区”。在硬件方面，OPC的物理空间更适合当今的年轻人，其主要目标是帮助他们获得幸福感和生活感。在软件方面，我们专注于志同道合的企业家，让这群“超级个体”在沟通和冲突中协作和创新。 》其实这种OPC开发模式也是可以的即将在美国流行。硅谷的一些写字楼已被改造为80%的公共空间+20%的小型出租单元。公共空间设有公共会议室、咖啡厅、健身房、休闲场所等，而小型工作单位则倾向于酒店式的隔间。 “这样就可以办公+休息+独立卫生间，满足住宅与办公一体化的需求。”老肖说。室内空间被划分为一系列细小的“细胞”。图片来源：受访者供图。此外，记者在观察租赁市场价格和区域出租情况时，也注意到OPC社区的写字楼租赁模式也与传统写字楼形成了一定的差异化竞争。以前海深港梦工场项目为例，项目周边的写字楼包括华润前海据数据显示，卓越前海一号大厦及前海鸿荣源中心。深圳方天下，华润前海大厦平均租金约为137.4元/（平方米/月）。卓越前海1号写字楼平均租金约为137.1元/（平方米/月）。图片来源：方天下 值得一提的是，这些写字楼的租赁方式一般是按面积而非工位来出租。另外，按照每人8至10平方米的工作站面积（含公共区域）计算，每个工作站的月租金预计在1096元至1370元之间。 Cushman & Wakefield的数据显示，人工智能相关公司正在增加写字楼的租赁份额。到2025年底，人工智能相关业务的租赁需求将占所有办公物业的5.7%，占甲级写字楼的4.6%（按面积计算）。按物业数量计算，写字楼及甲级写字楼占总物业的比例提升至6.5%。下午3月11日，戴德梁行研究院副院长、中南研究总监张晓端告诉记者，成熟的AI企业是甲级写字楼的主要租户，他们的需求是写字楼市场增长的源泉。相对而言，“个人独资企业”是企业等级制度的起点。政府政策旨在鼓励初创企业。未来，当公司成长为拥有数百或数千名员工的公司时，将反哺办公楼日益增长的需求。张晓端表示，在“民企”，成本控制更重要，所以空间是灵活的。低成本、灵活的租赁、产业集群优势等因素往往是企业主选择OPC社区的重要原因。老习先生敖也表达了类似的观点，认为目前OPC社区和写字楼的内部发展并不理想。遗憾的是竞争关系，而是属于“等级继承”的逻辑。 “去年以来，我们注意到传统大型办公室的需求有所减少，小型工作站和微型办公室开始成为市场的固定需求。OPC社区的发展对应着承担了这部分需求，政府和OPC社区平台将在整个生命周期中合作，将种子培育成大型企业，未来将反哺办公市场。毕竟‘一个人的公司’不可能总是一个人。”老肖分享道。 （日刊经济新闻）
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